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2019年房價回望:年末隱現“翹尾” 后續增長仍乏力

2020年01月17日  07:00   21世紀經濟報道   張敏  

考慮到四季度通常是房企沖刺業績的時段,年末的這波房價“翹尾”,被普遍認為是市場升溫所促成。但隨著春節假期的臨近,以及樓市調控的持續,漲勢很有可能就此打斷。

經歷了“小陽春”、融資緊縮、降價促銷、年末回溫的2019年,房價經過小幅震蕩后,正以一波“翹尾”收官。

2020年1月16日,國家統計局發布2019年12月70個大中城市房價走勢數據。當月,50個城市的新建商品住宅價格環比上漲,4個城市持平,16個城市下跌。在連續6個月下降后,房價上漲的城市數量首次提升。

其中,4個一線城市新房價格環比漲幅收窄,二、三線城市新房價格環比漲幅均有所擴大。總體來看,70城房價出現年末“翹尾”的態勢。

2019年,全國房價漲幅出現“前高后低”的局面。在去年3月至5月的樓市“小陽春”期間,一批熱點城市房價明顯上漲,并使得70城房價漲幅擴大。一批收緊融資渠道的政策陸續出臺后,部分房企在下半年降價銷售,70城房價漲幅也不斷收窄,并最終趨于平穩。

考慮到四季度通常是房企沖刺業績的時段,年末的這波房價“翹尾”,被普遍認為是市場升溫所促成。但隨著春節假期的臨近,以及樓市調控的持續,漲勢很有可能就此打斷。多數受訪者認為,在部分城市,未來的房價下行壓力仍然不小。

市場呈“U型”走勢

2019年12月,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅比11月回落0.4個百分點。其中,北京和深圳分別上漲0.4%和0.7%,上海持平,廣州下降0.3%。

同期,31個二線城市和35個三線城市新房價格環比分別上漲0.3%和0.6%,漲幅均擴大0.1個百分點。

平均來看,2019年12月,70個大中城市的新房價格環比上漲0.35%,漲幅在連續六個月下滑后,首次出現回升。二手房價格平均環比上漲0.15%,漲幅連續兩個月擴大。

這種局面的出現,與年末樓市的升溫密不可分。出于沖擊年度銷售業績的考慮,房企通常會在四季度加大銷售力度,這也容易對房價形成支撐。根據國家統計局的數據,從2007年到2018年的12年間,每年的月度交易高點均出現在12月。機構數據顯示,2019年12月,熱點城市的交易規模普遍偏高。

另外,政策利好的作用也較為明顯。比如,受“豪宅稅”政策調整的影響,去年12月深圳的二手房價格漲幅為1.0%,連續兩個月在二手房價格漲幅榜上位居前三。

2019年,全國房地產市場出現“U型”波動。3月至5月,“小陽春”再現,部分城市因房價增長過快,被監管層重點關注。從5月開始,各項調控政策陸續出臺,樓市終于有所降溫。下半年,由于樓市調控造成資金緊張,部分房企啟動降價促銷,市場再度回暖。

這期間,房價一直處在正增長區間,但增幅波動明顯。2019年70城新房價格漲幅的高點出現在“小陽春”期間的5月,隨后一路下行,到11月跌至谷底后開始回升。二手房價格的總體變化趨勢與之類似,但高峰與低谷均比新房提前一個月出現。

2019年全年的房價仍有上漲。去年12月,70城新房價格平均同比上漲6.8%,一、二、三線城市的漲幅分別為3.8%、7.3%和6.7%。

在70個大中城市中,去年僅有岳陽、瀘州兩城出現房價下降,其余68個城市均上漲。其中,呼和浩特、大理、西安分別以15.9%、15.4%、14.2%的漲幅位居前三。

基本面不支持樓市反轉

對于去年年末的房價升溫,貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為是“季節性變化”。許小樂向21世紀經濟報道表示,去年12月,貝殼研究院監控的重點城市中,漲價業主的占比環比提升了2個百分點。但這種市場和情緒表現和往年類似。

他表示,總體來看,當前房地產政策和市場的基本面都沒有改變。

政策層面,2019年12月召開的中央經濟工作會議指出,“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展。”這是中央經濟工作會議連續第二年提到“房住不炒”。

此后,住建部、央行、銀保監會等相關部門也做出類似的表態。住建部還重申,不把房地產作為短期刺激經濟的手段。

多數機構分析認為,雖然地方政府有著松綁樓市調控的需求,且人才、戶籍等新政還將陸續出臺,但在中央層面,出于降低杠桿的考慮,樓市政策的總基調仍將處于“穩中偏緊”的狀態。

市場層面,許小樂指出,從近半年來看,房地產市場依舊處在下降通道中,大趨勢看依舊是越來越多的城市下跌。去年12月的這種回暖是暫時的,未來部分城市房價下跌的壓力依舊不小。

58安居客房產研究院分院院長張波也表示,在房地產交易規模有望連續四年(2016年至2019年)刷新歷史紀錄后,今年開始,市場很可能進入一個較長的下行周期。其間,市場的量、價表現都不會太好。

被視為市場先行指標的二手房價格,已經出現類似的變化。去年12月,有26個城市的二手房價格出現環比下滑。自去年6月以來,二手房價格下滑的城市數量連續7個月超過20個。

“樓市拐點已經出現。”中原地產如此解讀上述現象,市場走勢逐漸從之前的高位開始回落,房價也在經歷高位盤整。其中,前期房價漲幅較大的二三線城市,未來可能降溫明顯。

統計局發布的另一組數據也顯示,去年12月,二線城市新房和二手房銷售價格同比漲幅均連續8個月回落,三線城市同比漲幅均連續9個月相同或回落。

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